Nei giorni scorsi, grazie all’iniziativa dello Studio Associato dei Promotori Finanziari di Banca Ipibi di Padova, si è tenuto nella sede del locale Golf Club Della Montecchia un meeting incentrato sulla situazione del mercato immobiliare italiano.
Relatori della serata sono stati il Prof. Ezio Bruna, del Politecnico di Torino e fondatore di Cesfim – Centro Studi Finanza Immobiliare, che ha relazionato il ristretto e ben qualificato pubblico di partecipanti sulla situazione e le prospettive del mercato immobiliare italiano mentre Nicolò Rabitti, Vice President di Morgan Stanley, ha illustrato l’alternativa al possesso diretto di immobili attraverso la detenzione di quote di fondi immobiliari, una modalità ad oggi poco presente nei portafogli delle famiglie e degli investitori italiani.
Il Prof. Bruna ha inizialmente illustrato ai partecipanti le diverse modalità di approccio tra coloro che acquistano beni immobili per il proprio personale godimento e coloro che invece detengono immobili a fini di investimento soffermandosi sugli errori nei quali si incorre abitualmente e illustrando quali devono essere i corretti comportamenti da tenere operando in questo difficile mercato, caratterizzato per sua natura da opacità, illiquidità e difficoltà oggettive nell’attribuzione di prezzi correttamente paragonabili fra di loro.
Ci si è resi conto, cifre alla mano, come la ricchezza finanziaria degli italiani sia innanzitutto sbilanciata sugli asset immobiliari, che questi stiano però cedendo terreno negli ultimi anni agli asset finanziari ma che comunque la ricchezza, causa la crisi, si sia sostanzialmente cristallizzata ai valori pre-crisi.
La situazione attuale si presenta, se non nera, almeno grigio scura, con prezzi in discesa ma soprattutto con netti cali delle contrattazioni. Del resto la situazione non potrebbe essere diversa.
La crescita o la contrazione di questo mercato si basa su una pluralità di fattori; normative, costi di costruzione, fiscalità, accesso ai finanziamenti, reddito e ricchezza disponibili, aspettative, nonché tendenze demografiche sono tutti elementi che contribuiscono a determinare sviluppo o contrazione di questo mercato.
Il modello familiare, inoltre, profondamente modificatosi negli ultimi decenni, unitamente alla progressiva trasformazione delle classi di età sempre più ricche di anziani e povere di giovani hanno dapprima trasformato il modello costruttivo, che ha intercettato negli anni passati questi cambiamenti, ma di fronte a una popolazione sbilanciata sugli anziani – in buona parte ormai proprietari delle proprie abitazioni – e a una riduzione ormai evidente della ricchezza disponibile gli schemi di un tempo non possono funzionare così come sono per il futuro.
A determinare l’attuale impasse vanno inoltre considerati altri fattori quali il ridotto accesso al credito, fondamentale per poter affrontare una spesa così importante nell’ambito della famiglia, e lo vediamo da fattori quali la contrazione delle compravendite e l’erogazione di mutui.
Ma cosa ci possiamo attendere in prospettiva? Ebbene, tutti questi fattori per molti anni a venire permarranno quali elementi di freno per lo sviluppo del settore, altri si presume possano aggravarsi, quali ad esempio la fiscalità e il reddito disponibile delle famiglie, sempre più strette fra contrazione dell’offerta di lavoro, appesantimento della fiscalità complessiva e trasferimento di costi dal sociale al privato.
Il Prof. Bruna ha illustrato la sua curva detta del “Nido d’Ape“, con cui da tempo spiega gli andamenti del settore e funge da modello previsionale. Il mercato si trova in una situazione di flessione ma non ha ancora trovato prezzi di supporto per una ripartenza. Del resto la distanza tra domanda e offerta è ancora molto ampia e si dubita che i prezzi si chiudano in range più stretti a breve, condizione che faciliterebbe la fluidificazione delle compravendite.
Si può altresì prevedere che al raggiungimento del bottom di mercato gli eventuali acquirenti, se agiranno con accortezza e forti di disponibilità liquide immediate, potranno procedere ad acquisti selettivi e molto favorevoli. I guadagni successivi potranno confortare i più oculati e avveduti che, ovviamente, corrisponderanno sostanzialmente con gli operatori più qualificati.
La palla è poi passata al Vice Presidente di Morgan Stanley, Nicolò Rabitti, che ha illustrato ai presenti la diversa modalità di investimento nel settore immobiliare che è quella della partecipazione ai Fondi Immobiliari.
Attraverso questi veicoli, il cui funzionamento è assimilabile a quello dei fondi comuni, si può essere partecipi del mercato immobiliare in modo differente dalla diretta proprietà di abitazioni, uffici, capannoni, ecc.
Da una parte viene ovviamente a mancare l’elemento della diretta e viva partecipazione alla scelta e alla contrattazione; di contro, attraverso questi strumenti, si va ad acquisire una maggiore aderenza ai valori di mercato, un’utilissima diversificazione delle proprietà immobiliari non solo per tipologia e dimensioni ma anche, se non soprattutto, delle aree di investimento trattandosi di veicoli che non guardano solamente al mercato domestico ma all’intero universo investibile.
In tempi di globalizzazione, questo approccio potrebbe rivelarsi estremamente proficuo in un’ottica di conservazione del proprio capitale nel medio-lungo periodo essendo questi prodotti gestiti da veri professionisti del settore abili nel cogliere opportunità immediate ma nondimeno capaci di avere una visione dei futuri sviluppi del settore non solo nello stretto ambito dell’acquisizione immobiliare ma anche nell’erogazione di tutti i servizi che ruotano attorno ad essi, caratteristiche poco note, se non addirittura assenti, nel nostro paese ma veri e propri business in realtà diverse quali ad esempio quella statunitense.